LMP ou LMNP : comparatif pour bien choisir

Vous envisagez d’investir dans la location meublée et vous hésitez entre le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) ? Ce choix, loin d’être anodin, peut avoir un impact significatif sur votre fiscalité, votre protection sociale et votre stratégie patrimoniale.

En France, ces deux statuts offrent des avantages intéressants, mais répondent à des profils et des objectifs différents. Le LMNP est souvent plébiscité pour sa simplicité et ses avantages fiscaux accessibles, tandis que le LMP séduit les investisseurs plus expérimentés souhaitant professionnaliser leur activité.

Nous allons comparer de manière claire et détaillée les deux régimes pour vous aider à répondre à une question essentielle : « Quel statut est le plus adapté à votre situation ? » Définition, fiscalité, obligations, avantages et inconvénients… vous saurez tout pour faire un choix éclairé.

Table des matières

Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Qu’est-ce que le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ?
LMNP vs LMP : Tableau comparatif des différences clés
Quels sont les avantages et inconvénients de chaque statut ?
LMNP ou LMP : Quel statut est fait pour vous ?
Conclusion : LMNP ou LMP, un choix stratégique à ne pas négliger

Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour être considéré comme LMNP, vous devez respecter deux conditions principales :

Vos revenus locatifs (loyers meublés) doivent être inférieurs à 23 000 € par an OU représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
Vous n’êtes pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

💡 Le statut LMNP est compatible avec une location saisonnière ou classique, à condition que le logement soit équipé pour une occupation immédiate (meubles, électroménager, vaisselle, etc.).

Fiscalité du LMNP : micro-BIC ou régime réel

Les revenus issus de la location meublée relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options s’offrent à vous :

Régime micro-BIC : accessible si vos recettes sont inférieures à 77 700 €. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, sans possibilité de déduire vos charges réelles. (Depuis 2025, pour les locations saisonnières touristiques non classées, l’abattement est de 30% avec un plafond de revenus annuels fixé à 15 000€)
Régime réel : conseillé si vous avez des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements). Il permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir le bien, ce qui réduit fortement, voire annule, votre imposition.

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Obligations déclaratives du LMNP

Déclaration en ligne de début d’activité via le formulaire P0i.
Tenue d’une comptabilité simplifiée (surtout au réel).
Déclaration des recettes dans la catégorie BIC via la déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042 C PRO).

Qu’est-ce que le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ?

Conditions pour accéder au statut LMP

Depuis la réforme de la loi de finances de 2020, le statut LMP est automatique si les deux conditions suivantes sont remplies :

Les recettes annuelles issues de la location meublée sont supérieures à 23 000 €.
Ces recettes sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, BIC non professionnels, etc.).

L’inscription au RCS n’est plus obligatoire pour obtenir le statut LMP.

Fiscalité du LMP : un cadre professionnel

Le LMP relève également des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais à la différence du LMNP :

Il n’est pas éligible au régime micro-BIC : le régime réel est obligatoire.
Le loueur peut imputer ses déficits sur le revenu global, ce qui constitue un levier fiscal très puissant, surtout les premières années.
En cas de vente du bien, la plus-value est exonérée après 5 ans d’activité (sous conditions de recettes < 90 000 €).

Conséquences sociales et obligations

Le LMP est affilié automatiquement au régime social des indépendants (SSI ou URSSAF).
Il est donc redevable de cotisations sociales sur les bénéfices, ce qui peut représenter une charge importante.
En contrepartie, ces cotisations ouvrent des droits à la retraite et à la protection sociale.

Obligations administratives

Déclaration d’activité au greffe (formulaire P0i).
Tenue d’une comptabilité complète (bilan, compte de résultat).
Déclaration des revenus BIC en régime réel.

LMNP vs LMP : Tableau comparatif des différences clés

Pour mieux comprendre les spécificités de chaque statut, voici un tableau comparatif synthétique des principales différences entre LMNP et LMP :

Critère	LMNP (Non Professionnel)	LMP (Professionnel)
Revenus locatifs	< 23 000 € ou < 50 % des revenus du foyer	> 23 000 € et > 50 % des revenus du foyer
Régime fiscal	Micro-BIC ou Réel	Réel obligatoire
Déduction des charges	Possible au régime réel	Oui, avec amortissement comptable
Imputation des déficits	Sur revenus BIC uniquement	Sur revenu global, sans limitation dans le temps
Régime des plus-values	Plus-values des particuliers	Plus-values professionnelles (avec possibilité d’exonération)
Cotisations sociales	Non (prélèvements sociaux à 17,2 %)	Oui (URSSAF ou SSI – charges sociales obligatoires)
Protection sociale	Non	Oui (droits à la retraite, indemnités maladie, etc.)
Impact sur l’IFI	Bien exonéré s’il est loué meublé	Idem, mais selon conditions d’activité
Tenue comptable	Simplifiée ou complète selon le régime	Comptabilité complète obligatoire

Quels sont les avantages et inconvénients de chaque statut ?

Avantages du LMNP

Simplicité de mise en œuvre : idéal pour un premier investissement locatif.
Fiscalité avantageuse au régime réel : amortissements, déduction des charges.
Pas de cotisations sociales : seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent.
Aucune obligation d’inscription au RCS ni de comptabilité complexe en micro-BIC.
Possibilité de cumul avec d’autres revenus sans contrainte.

Le LMNP est souvent recommandé pour ceux qui souhaitent générer des revenus complémentaires avec une gestion allégée.

Inconvénients du LMNP

Imputation des déficits limitée : uniquement sur les revenus BIC non professionnels.
Pas de protection sociale (pas de retraite ou de couverture maladie).
Plus-value imposée selon le régime des particuliers (moins avantageux si forte plus-value).

Avantages du LMP

Déficits imputables sur le revenu global, ce qui permet d’alléger fortement l’impôt.
Exonération possible des plus-values après 5 ans d’activité (sous conditions).
Affiliation à la sécurité sociale des indépendants : ouvre des droits à la retraite.
Statut plus adapté si vous souhaitez professionnaliser votre activité locative.
Optimisation patrimoniale pour les gros investisseurs.

Le LMP s’adresse aux investisseurs ambitieux ou aux foyers où la location meublée représente une activité à part entière.

Inconvénients du LMP

Cotisations sociales obligatoires sur les bénéfices, parfois lourdes.
Comptabilité plus exigeante (bilan, amortissements, obligations déclaratives).
Régime réel obligatoire, même si peu de charges à déduire.
Moins adapté aux petits investisseurs ou aux projets ponctuels.

LMNP ou LMP : Quel statut est fait pour vous ?

Choisir entre LMNP et LMP, c’est avant tout choisir un cadre fiscal et social adapté à votre projet immobilier. Voici quelques profils types pour vous guider dans votre décision :

Vous êtes un petit investisseur ou un particulier souhaitant arrondir ses fins de mois

Revenus locatifs < 23 000 € par an
Location meublée en complément d’une activité principale
Objectif : revenus passifs, gestion simplifiée

Le statut LMNP est fait pour vous. Il vous offre une fiscalité allégée, sans charges sociales, avec une gestion souple (notamment via le micro-BIC ou le régime réel optimisé).

Vous tirez des revenus locatifs importants et récurrents

Recettes locatives > 23 000 € ET > 50 % de vos revenus globaux
Activité locative centrale dans votre patrimoine
Objectif : optimisation fiscale et gestion patrimoniale à long terme

Le statut LMP vous correspond. Vous pouvez imputer vos déficits sur l’ensemble de vos revenus, exonérer vos plus-values sous conditions, et cotiser pour votre retraite.

Conclusion : LMNP ou LMP, un choix stratégique à ne pas négliger

Le choix entre LMNP et LMP ne se limite pas à une simple formalité administrative. Il influence profondément votre fiscalité, vos revenus nets, votre niveau d’implication et même votre retraite.

Le LMNP reste le régime le plus accessible, souple et avantageux pour les investisseurs occasionnels ou débutants.
Le LMP, plus exigeant, se révèle redoutablement efficace pour ceux qui souhaitent professionnaliser leur activité locative, optimiser leur fiscalité et structurer leur patrimoine sur le long terme.

👉 Quel que soit votre choix, il est essentiel d’évaluer :