La vente à réméré, appelée aussi vente avec faculté de rachat, est une cession temporaire d’un bien immobilier. Le propriétaire vend son bien, tout en se réservant le droit de le racheter ultérieurement moyennant le remboursement du prix initial et des frais annexes. Pendant cette période, souvent fixée entre 6 mois et 5 ans, le vendeur peut continuer à occuper le bien en versant une indemnité d’occupation.
Base légale et durée maximale ⏳
La vente à réméré est régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil français. L’article 1659 définit la faculté de rachat, et l’article 1660 précise que sa durée ne peut excéder 5 ans – au-delà, le terme est automatiquement réduit. L’article 1661 ajoute que ce délai est impératif et ne peut pas être prolongé, même par décision de justice.
Fonctionnement et étapes de l’opération 🏠
- Rédaction de l’acte notarié : la vente doit être actée devant notaire, qui consigne les conditions de la faculté de rachat .
- Versement du prix : vous recevez une somme, souvent jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans justification de l’usage des fonds.
- Occupation du bien : vous pouvez rester logé, en tant que locataire ou occupant payant, jusqu’au rachat.
- Exercice du droit de rachat : vous pouvez racheter le bien à tout moment avant la fin du délai, en remboursant le prix initial plus les frais.
- Si le rachat n’a pas lieu : l’acquéreur devient pleinement propriétaire ; vous pouvez aussi organiser une revente et percevoir une éventuelle plus‑value.
Conditions d’éligibilité 💡
- Votre bien doit être situé en France métropolitaine et avoir une valeur suffisante (souvent un minimum autour de 300 000 €).
- Vous devez avoir besoin de liquidités ressortant d’une situation financière tendue : dettes, surendettement, difficultés à obtenir un crédit classique.
- Le montant avancé ne doit généralement pas dépasser 60 % de la valeur du bien.
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Rôle du notaire et frais applicables 🧾
Le notaire assure :
- La rédaction complète de l’acte, les vérifications juridiques et l’inscription au fichier foncier.
- Le calcul des frais selon les tarifs réglementés (articles A444‑119 et A444‑120 du Code de commerce), incluant notamment :
- 3,945 % sur la partie de prix de 0 à 6 500 € ; 1,627 % de 6 500 à 17 000 € ; 1,085 % de 17 000 à 60 000 €, etc. pour la vente.
- Des taux moindres pour le rachat : 1,972 %, 1,085 %, etc.
Avantages et risques ⚖️
Avantages :
- Vous obtenez rapidement des fonds sans emprunter, et conservez l’usage du bien.
- Vous gardez un espoir réaliste de récupérer votre bien en période de difficulté financière.
Risques :
- Si vous ne pouvez pas racheter, vous perdez définitivement le bien.
- Les frais peuvent être élevés (notaire, indemnité d’occupation, intérêts), ce qui peut limiter l’intérêt financier de l’opération.
💡 En savoir plus sur les avantages et les inconvénients de la vente à réméré.
Prévenir les abus et recours juridiques 🛡️
Un contrat mal rédigé ou des pratiques trop agressives peuvent entraîner des abus :
- Clauses déséquilibrées, frais excessifs, manque d’information…
En cas de litige, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection ou contester l’acte via un avocat spécialisé en droit immobilier.
La vente à réméré est un dispositif légalement encadré, vous permettant d’obtenir des liquidités rapidement tout en gardant la possibilité de racheter votre bien sous 5 ans. Reliée aux articles 1659–1673 du Code civil, cette opération requiert l’intervention d’un notaire, dont les frais sont réglementés. Elle peut s’avérer pertinente en situation financière délicate, mais comporte des risques qu’il faut bien anticiper.
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat pour examiner la solution dans votre situation : chaque cas est unique.
